Bis heute gibt es ist in der Baupraxis eine weit verbreitete Auffassung, wonach die Verjährung von Mängelansprüchen nicht für so genannte versteckte Mängel gelte. Viele Bauherren meinen, mit dem Hinweis auf versteckte Mängel könnten auch nach Ablauf der Verjährungsfrist noch Mängelrechte geltend gemacht werden.

Die im Werkvertragsrecht geltende gesetzliche Verjährungsfrist regelt § 634a I Nr. 2 BGB, soweit Bauwerkverträge betroffen sind. Demnach beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche fünf Jahre. Diese Frist beginnt gem. § 634a II BGB mit der Abnahme. Aus § 13 IV VOB/B ergibt sich grundsätzlich nichts anderes, wobei in der VOB/B eine Verjährungsfrist von vier Jahren vorgesehen ist, sofern nichts anderes vereinbart wurde. In der Praxis hat sich allerdings die Vereinbarung einer Verjährungsfrist von fünf Jahren – abweichend von der VOB/B – durchgesetzt.

Die Verjährung von Mängelansprüchen läuft unabhängig davon ab, ob ein Mangel versteckt ist oder nicht, da die Verjährungsfrist für alle Mängel gilt. Die Frage, ob ein Mangel versteckt ist oder nicht, spielt anlässlich der Abnahme eine Rolle, da sich der Auftraggeber bei der Abnahme seine Rechte wegen zum Zeitpunkt der Abnahme erkennbarer Mängel vorbehalten muss. Die Kenntnis des Auftraggebers von einem Mangel spielt zudem eine Rolle bei arglistig verschwiegenen Mängeln, für welche die kenntnisabhängige, regelmäßige Verjährungsfrist gilt. Davon abgesehen hat die Erkennbarkeit eines Mangels keinen Einfluss auf die Verjährungsfrist. Wird das Symptom eines versteckten Mangels erst nach Ablauf der Verjährungsfrist sichtbar, dann kann sich der Auftragnehmer erfolgreich auf die Verjährung der Mängelansprüche berufen. Dieser Konsequenz kann der Auftraggeber nur durch eine sorgfältige Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen, am besten mit Unterstützung eines Sachverständigen, vorbeugen.
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